집 값 올렸으면 값은 치러라! 유익비 청구로 되찾는 내 돈

▣ 전세 사기 피해를 입은 임차인들이 놓치기 쉬운 권리 중 하나가 바로 유익비상환청구권입니다. 임차인이 집의 가치를 높이기 위해 지출한 비용은 임대차 종료 시 돌려받을 수 있는 권리가 있습니다.

 

사진 = 유익비상환청구권 임자인의 숨겨진 권리

목차

• 유익비상환청구권이란 무엇인가? 
• 유익비상환청구권의 조건과 인정 범위 
• 유익비상환청구권 청구 시기 및 절차 
• 유익비상환청구권 포기의 위험성과 예방법 
• 유익비상환청구권 청구 시 실전 팁 
• 유익비상환청구권 청구 주의 사항

 유익비상환청구권이란 무엇인가?

유익비상환청구권은 임차인이 임대차 계약 중 임차 부동산의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 계약 종료 시 임대인에게 돌려달라고 청구할 수 있는 권리입니다. 「민법」 제626조 제2항에서 규정하고 있으며, 이는 임차인의 정당한 권리를 보장하기 위한 제도입니다.

유익비의 기본 조건

객관적 가치 증가:

• 임차인이 지출한 비용이 주관적인 취향이 아닌 임차 부동산의 객관적 가치를 증가시켰어야 합니다.
• 예를 들어, 낡은 창문을 새 창문으로 교체한 경우는 유익비에 해당합니다.

가치 증가가 현존할 것:

• 임대차 종료 시점에 그로 인한 가치 증가가 여전히 남아있어야 합니다.
• 즉, 임차인의 개선으로 인해 여전히 집의 가치가 상승한 상태여야 합니다.

임대인의 선택권:

• 임대인은 실제 지출한 금액과 가치 증가액 중에서 하나를 선택해 상환할 수 있습니다.

특수 목적 비용 제외:

• 임차인의 사업이나 취미를 위해 설치한 시설은 유익비로 인정되지 않습니다.
• 예를 들어, 음식점 개업을 위해 설치한 주방 시설은 유익비에 해당하지 않습니다.

유익비상환청구권은 임차인의 정당한 권리지만, 법적 요건을 정확히 이해하고 행사해야 합니다.

 

 유익비상환청구권의 조건과 인정 범위

유익비가 인정받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 이를 구체적으로 살펴보겠습니다.

유익비로 인정되는 비용 예시

건물 보수 및 개량비용:

• 창문 교체, 단열재 설치, 전기 배선 교체 등 부동산의 가치를 높이는 보수 비용이 포함됩니다.

설비 개선비용:

• 에어컨, 난방 시설 등 주거 환경 개선을 위한 비용이 해당됩니다.

외관 개선 비용:

• 외벽 페인트칠이나 마감재 교체도 인정될 수 있습니다.

사진 = 유익비로 인정되는 비용

유익비로 인정되지 않는 비용 예시

개인 취향을 위한 개조 비용:

• 임차인이 개인적인 취향에 맞게 설치한 맞춤형 가구나 인테리어는 유익비에 해당하지 않습니다.

사업 목적을 위한 비용:

• 음식점 개업을 위해 설치한 주방 시설이나 간판은 인정되지 않습니다.

소모성 개선 비용:

• 단순 청소나 유지 보수는 유익비에 해당하지 않습니다.

임대차 종료 시 유익비를 청구하려면, 해당 비용이 임차 부동산의 객관적 가치를 증가시켰다는 점을 명확히 입증해야 합니다.

 

 유익비상환청구권 청구 시기 및 절차

청구 시기

• 유익비는 임대차가 종료된 후에만 청구할 수 있습니다.
• 임대인이 주택을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 청구해야 합니다.
• 법원이 상환 유예를 허락한 경우, 유예기간 종료 후 6개월 이내에 청구해야 합니다.

청구 절차

임대차 계약 종료:

• 계약이 종료되면 임대인에게 주택을 반환합니다.

유익비 청구서 제출:

• 유익비에 대한 명세서와 영수증을 첨부하여 청구서를 작성합니다.

임대인의 선택:

• 임대인은 지출한 금액과 가치 증가액 중 하나를 선택해 상환합니다.

법원 청구:

• 임대인이 상환을 거부하면 법원에 소송을 제기합니다.

이 과정에서 명확한 증거 자료가 필수입니다. 지출 내역서, 영수증, 사진 등을 준비해야 합니다.

사진 = 유익비상환청구권 청구 절차

 

 유익비상환청구권 포기의 위험성과 예방법

포기 특약의 위험성:

임대차 계약서에 "원상복구 의무", "유익비 청구 포기"와 같은 조항이 있으면, 유익비를 청구할 권리를 포기하는 셈입니다. 계약 체결 전 이런 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

임대차 계약서 조항 검토:

• “원상복구 의무” 조항은 유익비 청구를 배제할 수 있습니다.
• “유익비 청구 불가” 조항은 명확한 유익비상환청구권 포기입니다.
• “모든 비용은 임차인 부담”은 필요비까지 청구하지 못하게 할 수 있습니다.

포기 특약 대처법:

• 조항 수정 협상: 계약 체결 전에 임대인과 협의해 조항을 수정하거나 삭제 요청하기.
• 별도 합의서 작성: 유익비 지출과 상환 조건을 문서화하기.
• 전문가 도움: 변호사나 공인중개사와 함께 계약서 검토하기.

체크리스트:

1. 원상복구 의무 조항 확인
2. 유익비 청구 포기 조항 확인
3. 포기 특약 수정 요청
4. 합의사항 별도 문서화
5. 전문가 검토받기

무효가 될 수 있는 경우:

• 불공정한 계약: 임차인이 약자의 위치에 있을 때
• 사기나 강박: 임대인의 부당한 강요가 있을 때

유익비상환청구권은 임차인의 권리이므로 계약 체결 전 꼼꼼히 확인하고, 불리한 조항을 피해야 합니다.

사진 = 유익비상환청구권 포기의 워험성

 

 유익비상환청구권 청구 시 실전 팁

유익비상환청구권을 효과적으로 행사하려면 몇 가지 실전 팁을 알아두는 것이 중요합니다. 이를 통해 임대인과의 분쟁을 최소화하고 자신의 권리를 확실히 보호할 수 있습니다.

유익비 지출 전 반드시 임대인의 동의받기

유익비로 인정받으려면 임대인이 해당 수리나 개선에 대해 사전에 동의했는지 확인하는 것이 중요합니다.

• 사전 합의 문서화:
  유익비 지출 전 임대인에게 공사 계획을 알리고, 동의서를 문서로 받아두는 것이 좋습니다.
• 합의된 범위 확인:
  어떤 범위의 개선이나 보수가 유익비로 인정되는지 임대인과 합의해 두세요.

지출 내역 증빙 자료 철저히 준비하기

유익비를 인정받기 위해서는 지출한 비용에 대한 증빙 자료가 필수입니다.

• 영수증과 견적서:
  모든 공사나 개선 비용에 대한 영수증, 견적서, 계약서를 보관해야 합니다.
• 사진 기록:
  공사 전후의 상태를 사진으로 기록해 두면, 가치 증가를 입증하는 데 도움이 됩니다.
• 공사 일지 작성:
  공사 과정과 비용, 날짜를 기록한 공사 일지를 준비해 두세요.

임대차 종료 전 가치 증가 확인하기

임대차가 종료될 때 유익비로 인한 가치 증가가 여전히 남아 있어야 청구할 수 있습니다.

• 감정평가 요청:
  임대차 종료 전에 공인된 감정평가사를 통해 부동산의 가치 상승 여부를 확인하세요.
• 임대인과 함께 점검:
  임대차 종료 시 임대인과 함께 개선된 부분을 확인하고, 그 기록을 남기는 것이 중요합니다.

임대인의 선택권 존중하기

임대인은 지출한 금액과 가치 증가액 중 하나를 선택할 수 있습니다. 따라서 두 가지를 모두 산정해 청구하는 것이 좋습니다.

• 지출 금액과 가치 증가 비교:
  두 금액을 비교해 임대인이 선택할 수 있도록 명확히 제시하세요.
• 유리한 조건 제시:
  임대인이 더 쉽게 선택할 수 있도록 객관적인 자료를 바탕으로 설명하는 것이 좋습니다.

법적 대응을 준비하기

임대인이 상환을 거부하는 경우를 대비해 법적 대응도 준비해야 합니다.

• 전문 변호사 상담:
  전세 사기 피해나 유익비 청구에 경험이 있는 변호사와 상담하세요.
• 소송 준비:
  필요한 증거를 수집하고, 법원에 소송을 제기하는 절차를 미리 파악해 두세요.

사진 = 유익비상환청구권 실전 팁

 

 유익비상환청구권 행사 시 주의사항

유익비 청구 시 실수하지 않도록 몇 가지 주의사항을 지켜야 합니다.

청구 시기 놓치지 않기

• 6개월 이내 청구:
  임대차 종료 후 6개월 이내에 청구해야 합니다. 이 기한을 놓치면 권리를 상실할 수 있습니다.

특약 조항 확인하기

• 포기 특약 주의:
  계약서에 "원상복구 의무"나 "유익비 청구 포기" 조항이 있는지 반드시 확인하세요.

부당이득 반환 주의

• 점유 기간의 차임:
  유익비를 청구하면서 주택을 계속 점유할 경우, 그 기간 동안의 차임 상당액은 반환해야 합니다.