신축 건물, 유리창만 깨끗하다고 속으면 큰일 납니다

▣ 신축 건물은 현대적인 설계와 깔끔한 환경으로 매력적입니다. 하지만 전세계약을 진행할 때는 더 많은 주의를 기울여야 합니다. 건축물이 새로워도 숨겨진 문제점이 있을 수 있으며, 계약 조건 역시 임차인에게 불리하게 설정될 가능성이 있습니다. 신축 건물 전세계약 시 놓치기 쉬운 점과 필수적으로 확인해야 할 사항들을 알아보도록 하겠습니다.

사진 = 신축 건물

 신축 건물의 등기부등본 확인과 숨겨진 문제 파악

신축 건물이라고 해서 항상 안전한 투자라고 단정할 수는 없습니다. 등기부등본을 확인하여 소유권이 명확한지 확인해야 하며, 건물과 토지에 근저당권 등이 설정되어 있는지도 점검이 필요합니다.

등기부등본 확인 방법

• 소유권 확인: 해당 건물이 계약을 진행하는 임대인의 소유인지 확인합니다. 임대인이 건물의 소유자가 아닌 경우 불법적인 전대차 계약이 될 수 있습니다.
• 근저당권 확인: 건물이나 토지에 담보 설정이 있는 경우 계약 후 문제가 생길 수 있으므로 반드시 확인하세요.
• 건축물대장과 비교: 건축물대장을 통해 등기부등본의 정보가 일치하는지 확인하세요. 불일치 시 허위 매물 가능성을 의심해야 합니다.

추가적으로 체크해야 할 항목

1. 건축물이 사용 승인(준공 검사)을 받았는지 확인합니다.
2. 신축 건물이 세입자 유치 목적으로 허가 전 임시로 사용되고 있지는 않은지 점검합니다.
3. 사전 조사 과정에서 허위 매물 정보가 확인되면 즉시 계약을 중단해야 합니다.

사진 = 등기부등본 확인과 숨겨진 문제 파악

 하자 보수 조항과 계약서 작성 시 필수 체크사항

신축 건물이라고 해서 하자가 없다고 단정할 수 없습니다. 건물이 완공된 후 초기 단계에서 발견되는 하자는 매우 흔한 일입니다. 이를 대비하기 위해 계약서에 하자 보수 조항을 명시해야 합니다.

계약서에 포함해야 할 주요 조항

• 하자 보수 의무: 임대인은 입주 후 일정 기간 내 발생하는 하자를 무료로 보수해야 한다는 점을 명시하세요.
• 하자 보수 절차: 하자가 발견되었을 때 통보 절차와 보수 완료 기한을 설정합니다.
• 보수 비용: 하자 보수 비용이 임대인 부담임을 명확히 해야 합니다.

점검이 필요한 주요 항목

1. 전기, 수도, 가스 등 기본 설비가 제대로 작동하는지 확인합니다.
2. 창문, 문, 벽 등의 단열과 방음 상태를 점검합니다.
3. 공용시설(엘리베이터, 주차장 등)의 완공 여부와 작동 상태를 확인합니다.

팁: 계약서 작성 시 법률 전문가나 부동산 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 검토하세요.

 

 공사 지연 또는 미완공 상태의 문제 해결 방법

신축 건물은 완공 시점이 늦어지거나 계약 시점에서 미완공 상태일 수 있습니다. 이는 세입자에게 큰 불편을 초래할 수 있으므로 사전에 이를 방지하는 조항을 계약서에 포함해야 합니다.

공사 지연 대처 방안

• 계약 이행 보증금: 공사 지연 시 임대인이 세입자에게 보상금을 지급하도록 규정합니다.
• 입주 지연 보상: 입주 날짜가 늦어질 경우 월세나 전세금의 일부를 환급받을 수 있도록 명시합니다.
• 완공 일정 명시: 계약서에 명확한 완공 일정을 기재하고 지연 시 대안을 마련합니다.

미완공 상태 점검

1. 완공 전 건물 방문을 통해 진행 상황을 직접 확인합니다.
2. 임대인이 제공한 공사 일정표가 실제와 일치하는지 검토합니다.
3. 공사가 중단될 가능성을 대비하여 보증보험 가입을 권장합니다.

사진 = 공사 지연 또는 미완공 상태 대처

 관리비, 설비 사용료 등 추가 비용 확인

신축 건물의 경우 관리비와 추가 비용이 예상보다 높을 수 있습니다. 계약 전 모든 비용 항목을 명확히 파악해야 합니다.

확인해야 할 추가 비용

• 관리비 항목: 청소비, 공용 전기료, 경비비 등의 항목과 금액을 확인합니다.
• 설비 사용료: 난방, 냉방, 온수 공급 등 추가 설비 사용료가 발생할 수 있습니다.
• 주차비: 신축 건물에서는 주차공간이 유료인 경우가 많으니 확인하세요.
• 공용시설 이용료: 헬스장, 커뮤니티룸 등 공용시설 사용료가 추가될 수 있습니다.

비용 절약 팁

1. 관리비 항목별 세부 금액을 계약서에 명시하도록 요구하세요.
2. 사용하지 않는 공용시설에 대한 비용 면제를 요청합니다.
3. 주차비가 포함된 경우, 이중 과금이 발생하지 않도록 확인합니다.

사진 = 추가 비용 확인

 주변 환경과 생활 편의시설 점검

신축 건물의 주변 환경도 중요합니다. 건물 자체는 새롭더라도 주변 환경이 불편하거나 안전하지 않다면 생활에 큰 어려움을 초래할 수 있습니다.

주변 환경 점검 항목

• 교통편: 대중교통 접근성이 좋은지 확인합니다. 지하철역이나 버스정류장이 가까운지 살펴보세요.
• 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설의 위치를 확인합니다.
• 치안 상태: 건물 주변의 치안 상태를 조사하고 안전한 환경인지 평가하세요.
• 소음 문제: 도로변, 공사장 등 소음 문제가 발생할 수 있는 지역인지 점검합니다.

실생활 팁

1. 낮과 밤 시간대에 건물 주변을 방문해 실제 생활환경을 체험하세요.
2. 지역 주민과의 대화를 통해 지역의 장단점을 알아보세요.
3. 공사 계획이 있는 지역은 추후 소음과 교통 체증 문제를 초래할 수 있으므로 주의하세요.